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2018-10-08 01:45

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  本報訊環境建設是經濟社會全麵發展的基礎保障和重要內容,是經濟運行、社會發展的基礎。近日獲悉,景德鎮在經濟社會快速發展的同時,緊抓區域環境建設,實現了園區環境“天天幹淨,月月整潔,年年靚麗”的目標,受到各方廣泛讚譽。

  2018年以來,景德鎮高新區下屬高新建設開發有限責任公司確立了“路平、燈亮、樹綠”的維護指標,多措並舉,積極高效開展各項工作。

  截至2018年年底,景德鎮高新區維修人行道及各企業門前破損路麵,共計5600餘平方米。對園區749柱(盞)路燈進行管養,確保轄區內路燈亮燈率超過99%,修複路燈72盞,修複汙水管網建設導致路燈線路的故障30餘處。美化建築外立麵6800平方米,園區綠化管養率實現98%以上。設立各類宣傳欄50餘塊;完成中山瓷園等四家掛點企業的汙水管網納管工作。全年更換轄區破損井蓋2526套。完成施劃長約6.8公裏景德鎮市最長的交通標誌線。完成呂蒙堤排澇站清淤工程4375立方米以上。

  在大氣汙染治理方麵,景德鎮高新區堅持問題導向,明確任務清單,按照“目標不能動搖,任務不能減少,要求不能降低”的總原則,對照目標,找準差距,堅持日檢查、日考評、季小結的工作機製,強化責任,狠抓短板軟肋,嚴格實行道路“以克論淨”考核,每日開展“清潔園區”行動,不斷提升市政管理精細化水平。

  同時,以廣大居民群眾關心關注的大氣和水汙染防治為重點,景德鎮高新區堅持重拳出擊、嚴密防控,強力推進揚塵治理和水治理工作紮實開展。引進霧炮車、吸塵車,采取技術與裝備相結合,在園區主要幹道及監測點附近,全天候、全覆蓋實施灑水降塵工作。

  據了解,2019年,景德鎮高新區將繼續務實攻堅,為把園區打造成為經濟實力強具有國內競爭力的高科技園區和花園式現代化新城區而繼續努力。

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  10月27日,陽光城(000671)發布了第三季度的財務報告,其中資產負債率由前一年三季度的86.3%降至今年三季度的85.55%。投資者略感失望,似乎陽光城的負債率降幅不大。

  但其實,如果分析資產負債率中的負債結構會發現,超過三成的負債,居然是陽光城未來的營收。而且從陽光城最近幾年的業務發展情況看,銷售規模增速和負債率呈明顯的正比,規模增長越快,負債率就越高。

  然而,這並非是陽光城真實的負債率,截止到2018年9月30日,陽光城扣除預收款的資產負債率隻有58.08%,其中有息資產負債率隻有41.97%。令人驚奇的是,2015年底陽光城的資產負債率盡管隻有80.42%,但扣除預售款的資產負債率卻高達66.52%,其中有息資產負債率高達53.07%。可見資產負債率並不能準確地體現房地產企業的真實負債水平。財務穩健運營負債率持續下降

  實際上,過去幾年陽光城的負債率有明顯下跌的趨勢。

  截止2018年9月30日,資產負債率是85.55%,其中有息資產負債率41.97%,扣除預收賬款的資產負債率58.08%。

  相較於2015年年末,資產負債率有明顯上升,但扣除預收款的資產負債率和有息資產負債率都有大幅下降。

  所以出現這一奇特的現象,主要是因為陽光城的預收款規模持續增加。預收款的規模由2016年的178.3億,飆升至截止今年9月的725.7億元。

  在預收款被列為負債的現行製度下,預收款的大幅增加,勢必會造成負債率的飆升。因此在有息負債率明顯下調之時,陽光城的整體負債率反而不降反曾。

  據透露,陽光城從去年到今年拿到的很多高利潤項目,將在今後兩年陸續結算,屆時負債率將會有很大改善。

  在預收款規模大幅增長同時,陽光城不斷致力於收縮負債杠杆。截止18年9月30日,陽光城的淨負債率較2017年末下降44.18個百分點,有息資產負債率較2017年下降11.25個百分點,扣除預收賬款的資產負債率較2017年末下降8.76個百分點。

  扣除預收賬款的資產負債率

  有息資產負債率

  預收賬款規模(億元)負債是一種階段性戰略

  和有些房企因為運營不佳,不得不大量借債、飲鳩止渴不同。陽光城所以在2015-2018年的三年中,資產負債率由80.42%波動上升至2018年三季度的85.55%,很大程度是由階段性的企業戰略決定。

  從2016年開始拿地提速,並通過招拍掛和收並購等多元化手段有效降低拿地成本。2017年,陽光城通過公開招拍掛獲取的土地項目68個,成交價格480.45億元,計容麵積947.34萬平方米;通過並購獲得52個地塊項目,並購價款505.97億元,計容麵積1074.29萬平方米,拿地規模創曆史新高。

  2018年上半年,盡管行業融資趨緊,陽光城拿地規模收縮,依然取得43個土地項目,新增計容麵積551.85萬平方米。其中招掛拍占比65.71%,適度擴大了周轉率較高的招拍掛的比例,拿地均價4219.4元,/平米;並購占比34.29%,拿地均價2299.17元/平米。

  近三年陽光城新增建築麵積3,855萬方,平均成本為4000元/㎡左右,僅占2018年6月銷售均價的26%左右。累計土地儲備計容建麵4,267.54萬平方米,在手貨值達5,842億元,足夠三年開發使用。

  這些土地儲備,主要位於上海、杭州、廈門、廣州、蘇州、成都等一二線城市以及一二線周邊的強三線城市。在大福建、長三角、珠三角、京津冀及戰略城市的土地儲備計容建麵分別占總土地儲備建麵的19.5%、18.2%、22.4%、8%和31.9%。

  通過適度增加負債杠杆,陽光城迅速完成了全國布局。資產規模也迅速翻了及番。從2016年至2018年9月,陽光城的總資產規模從701.73億元,迅速增長至2641.34億元,前三年複合增長率達66.47%;而淨資產規模:從137.42億元,增長至381,58億元,前三年複合增長率達62.84%。

  進入業績釋放期發展銳勁凸顯

  盡管,為了促進規模的增長,不得不使用了一定的負債杠杆。但是,在實現目標後,陽光城的去杠杆化也是所有房企中做得最出色的。

  這點從有息負債比例可以看出。2016年年末,陽光城扣除預收賬款的資產負債率還是69.48%,但到了今年3季度末,這個指標已經降低至58.08%。

  有細心的投資著發現,在扣除預收款的資產負債率持續下滑的同時,陽光城的經營活動現金流入大幅增加。2015年年末,這一指標還僅僅隻有194.39億元,但至今年9月這一指標已經增長至739.74億元。現金流入的大幅增加,也確保了貨幣資金的迅速增長,2015年年末,陽光城所擁有的貨幣資金還隻有137.95億,到了今年三季報已經達到了314.58億。

  嚴抓回款,貨幣化資產正是陽光城有效降低負債率的一個重要原因。在過去三年,陽光城持續進行平台升維、隊伍升級工作,強化總部、戰區、區域團隊,提升營銷的核心競爭力。公司將通過建立營銷學院,孕育陽光城“千兵百將”的營銷精英團隊。

  通過定位提速、去化提速、品牌提升和客戶關係提升,不斷提高客戶滿意度;同時依托產品差異化競爭優勢,增強客戶黏性,全麵實現營銷增速;對於長期庫存產品,會通過促銷和金融等手段,變資產為現金。力爭回款率實現年初製定的全年目標。積極的把一些庫存的代收物業或者資產進一步現金化,促成了貨幣資金的大幅增加。

  與此同時,陽光城通過合作的方式進行摘牌掛降低拿地成本,同時引入少數股東的資金投入,降低杠杆需求。

  綜合上述數據可以看出,目前的陽光城的高負債率實際上是一種“假性”的高負債。而且,造成負債率飆升的原因和銷售規模有關。銷售規模越是快速增長就越可能導致負債率的飆升,但是隨著未來結算的加快,負債率可能會大幅下降。

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